Долевое строительство

Переход на проектное финансирование жилищного строительства.
21 декабря 2017 года Председатель Правительства Российской Федерации Д. А. Медведев утвердил План мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.
«Дорожная карта» предусматривает переход к использованию счетов эскроу в два этапа.

После перехода к новой модели финансирования строительство будет вестись за счет кредитов, а внесенные на счет эскроу денежные средства участников долевого строительства не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами договора об участии в долевом строительстве, будут перечисляться банком застройщику либо направляться на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (п. 7 ст. 15.5 Закона №214-ФЗ).

Застройщики хотят иметь возможность привлечения денежных средств с минимальными расходами. Сегодня таким источником финансирования являются денежные средства участников долевого строительства, привлекать которые застройщики могут только после получения разрешения на строительство. Финансирование инвестиционно-строительного проекта до этого момента возможно только за счет собственных или заемных средств. К настоящему времени сложился оптимальный подход к организации финансирования жилищного строительства — кредиты и займы до получения разрешения на строительство, а после этого открывается возможность привлечения средств участников долевого строительства. 

Плюсом проектного финансирования является наличие одного профессионального кредитора — банка, минусом — существующие сегодня высокие кредитные ставки. 
Плюс привлечения денежных средств участников долевого строительства — доступные для застройщика финансовые ресурсы, минус — наличие большого количества непрофессиональных инвесторов с повышенными требованиями к срокам и качеству строительства, а также жесткий контроль со стороны уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, а в перспективе — еще и уполномоченного банка, который будет контролировать соответствие назначения и размера платежа, указанного в платежном поручении застройщика, содержанию заключенных им договоров и иных представленных им документов и, что особенно важно, требованиям Закона №214-ФЗ о целевом характере платежа.
Сочетание этих двух механизмов является оптимальным, и в настоящее время именно это позволяет обеспечивать доступные цены и высокие темпы жилищного строительства в России.
 
Понятие счета эскроу или договора эскроу закреплено в статье 860.7 Гражданского кодекса РФ:  
1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.
2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.
3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.
4. К отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете, если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 - 860.10 нГК РФ или не вытекает из существа отношений сторон.

При использовании счетов эскроу банк обеспечивает сохранность денежных средств дольщиков до момента получения им от застройщика квартиры.
После подписания передаточного акта сторонами договора об участии в долевом строительстве внесенные на счет эскроу денежные средства дольщиков либо перечисляются банком застройщику, либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.
 
 
 Контроль застройщиков

Государственный контроль в области долевого строительства осуществляется:
1.  уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство. Этот орган на протяжении всего срока строительства контролирует наличие у застройщика права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также осуществляет контроль над целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.
2. Фондом защиты прав участников долевого строительства, которому застройщики предоставляют необходимую для осуществления своих полномочий финансовую отчетность. В случае отклонения застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев застройщик обязан представить Фонду не позднее трех дней со дня получения запроса от Фонда проектную декларацию, выписку по расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, и финансовую отчетность за последний отчетный период.
3. Банком, в который Застройщик будет обязан предоставлять документы, являющиеся основанием для составления распоряжения о расходовании денежных средств, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. При принятии платежного поручения застройщика к исполнению уполномоченный банк будет контролировать соответствие назначения платежа требованиям законодательства о целевом использовании денежных средств и его размера содержанию документов, представленных застройщиком.
4. Согласно пункту 2.3. статьи 3 Закона №214-ФЗ застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, будут обязаны открыть расчетные счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием таких счетов и услуг этого банка. Это позволит уполномоченному банку осуществлять полный контроль над целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства.
Наличие такого контроля предполагает исключение возможности нецелевого расходования денежных средств со счетов эскроу и иных злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков.

Если Вы планируете стать участником долевого строительства или уже стали им и Вам необходима правовая поддержка, запишитесь на прием к юристу по телефону : 8 (495) 767-34-00,  прием ведется ежедневно по предварительной записи.

Отзывы клиентов
Добавить отзыв
  • Огромное спасибо юристу Анастасии! Ситуация такая: был спор с работодателем, на незаконных основаниях он меня уволил. Благодаря Анастасии я смогла вернуться на работу. Ещё раз огромное спасибо!
    Кристина, 05 октября
  • Зашла на данный сайт и решила позвонить на указанный номер, чтобы проконсультироваться с юристом. После разговора по телефону с Анастасией у меня не возникло сомнений, что она сможет решить мой вопрос. Выражаю благодарность Анастасии, за то что она взялась за моё запутанное дело и помогла мне решить мой вопрос который не давал мне покоя более 1 года. Советую эту компанию, потому что цена равна качеству оказываемых услуг.
    Светлана, 04 октября
  • Благодарю юристов компании Дженерал Холмс за помощь в разрешении семейных споров. Благодаря юристу смогли избежать долгих судебных разбирательств и заключили брачный контракт.
    Анна, 04 октября
  • Благодарю юриста Анну в сопровождение дела об установлении родственных отношений в Химкинском городском суде. В максимально сжатые сроки Анне удалось выиграть дело и получить решение суда, чему я весьма рада.
    Кристина Андреевна , 04 октября
  • Очень благодарна за помощь в юридическом вопросе по обжалованию штрафов за нарушение ПДД.
    Наталья, 26 Февраль
  • Спасибо. Получил бесплатную консультацию юриста по телефону
    Александр, 20 Февраль
  • Достойная компания,очень помогли,занимаються решениями проблем населения на должном и достойном уровне,советую всем обращаться.тут не обманут вас.
    Ренат Сергеевич, 17 Февраль
  • Очень доволен компанией ,работают честные порядочные люди и компания,достойно помогли и направили должным образом на решение нужных мне юридических вопросов с дальнейшим сотрудничеством с ними и так же дали полноценную консультацию ,а именно юрист Анастасия.Спасибо им большое за то что они есть ,обращайтесь люди,уверен тут вам помогут и решат ваши сложности .
    Ренат, 17 Февраль
  • Спасибо, что помогли с написанием жалобы в прокуратуру! Сегодня пришел ответ по почте, наши требования удовлетворили! Спасибо !!!
    Константин Епифанов, 01 марта
  • Выражаю огромную благодарность за победу в суде! Буду рекомендовать вас знакомым!
    Александра , 22 августа
  • Ваш автоюрист выбрал позицию защиты не совсем мне понятную, но результат меня порадовал. Спасибо!
    Виктория Малышева, 14 апреля
  • Спасибо за подробную консультацию, пока не обратился к вам, не знал что делать и куда обращаться за защитой своих прав.
    Иван Альбертович, 10 ноября
  • Спасибо за индивидуальный подход к моему делу, за ответственное отношение и профессионализм!
    Елена В., 12 Июль
  • Хочу поблагодарить юриста Анастасию за подготовку документов и сопровождение в суде. Буду обращаться к вам снова!
    Юлия С. , 17 марта