Все чаще жители многоквартирных домов сталкиваются с тем, что управляющая компания не выполняет свои обязательства по договору управления многоквартирным домом. Неисполнение обязанностей управляющей организацией влечет неблагоприятные последствия как для жильцов, так и для имущества. Собственники помещений многоквартирного дома вынуждены обращаться с претензиями в управляющую компанию, а если управляющая компания игнорирует требования жильцов, то принимают решение поменять управляющую компанию.
В данной статье юрист расскажет, как сменить управляющую компанию в МКД.
1. Договор управления многоквартирным домом.
Внимательно ознакомьтесь с договором управления многоквартирным домом, критериями и приложениями к нему. С данными документами вы можете ознакомиться на сайте управляющей компании. Это необходимо для того, чтобы понимать, условия договора и законные права жильцов нарушает УК.
2. Нарушения со стороны УК.
Необходимо выявить все нарушения со стороны управляющей компании и зафиксировать их путем составления актов и жалоб в адрес управляющей организации, ГЖИ и прокуратуры. Жалобы должны быть обоснованы, со ссылками на нормы законодательства и условия договора. По одному нарушению со стороны УК с жалобой могут обращаться сразу несколько собственников.
3. Инициативная группа собственников жилья МКД.
Для того, чтобы жалобы возымели действие, соберите инициативную группу собственников жилья, которые недовольны работой управляющей организации и готовы защищать свои интересы. Действуйте сообща и фиксируйте каждый факт нарушения со стороны управляющей компании.
4. Общее собрание собственников помещений в МКД.
Согласно статье 45 ЖК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом. Собрание собственников в МКД может быть и внеочередным и проводится по инициативе любого из собственников.
Узнать сведения о всех собственниках помещений в многоквартирном доме можно путем направления письменного обращения в управляющую организацию одним или несколькими из собственников, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении необходимо указать требование о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая компания обязана в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, когда эти сведения запрашиваются в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
5. Извещение собственников помещений МКД.
Минимум за десять дней известите всех собственников помещений и управляющую компанию о проведении общего собрания МКД. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом с уведомлением, если решением общего собрания собственников помещений не предусмотрен другой способ извещения, или вручено каждому собственнику под роспись, или размещено в помещении дома, в месте доступном для всех собственников.
В сообщении о том, что будет проводится собрание собственников жилья в МКД должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
6. Решение общего собрания собственников и Протокол общего собрания собственников.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколом. Решение и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами, которые влекут за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению лицом, инициировавшим общее собрание. Чтобы грамотно составить решение и протокол общего собрания собственников, рекомендуем обратиться к юристу. Без квалифицированной юридической помощи, протокол общего собрания собственников в последующем может быть признан не действительным. Оригиналы решения и протоколов общего собрания необходимо предоставить в управляющую компанию с которой заключен договор управления многоквартирным домом и в ГЖИ. Копии решений и протоколов необходимо направить в ресурсоснабжающие организации. Рекомендуем составлять по 5 экземпляров каждого документа, один из которых остается у инициатора собрания.ГЖИ берёт на обработку протоколов 10 дней. В течении этого срока она должна проверить и дать вам следующий ответ. Признаются ли протокол действующим, не поддельный ли он и, соответственно, переходит ли дом к вашей управляющей компании.
7. Голосование.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Спор с управляющей компанией. Возможные риски.
1. Действующая управляющая компания может обжаловать протокол общего собрания собственников в суде. Если юридически всё было оформлено грамотно, то никаких проблем быть не может. Максимум чем это грозит, это задержкой при передаче дома в системе госжилинспекции и в системе ГИС ЖКХ. Будьте максимально честными и всегда собирайте подписи только настоящих жителей.
2. Если один из жителей не согласен с выводами собрания собственников жилья, то может обжаловать решение и протоколы общего собрания собственников МКД в судебном порядке. Чтобы решения общего собрания и протоколы нельзя было оспорить в суде, нужно привлекать к делу юриста по ЖКХ.
После того как госжилинспекция одобрила переход дома в другую управляющую компанию, обязательно проверяйте систему ГИС ЖКХ , чтобы убедится, что дом перешел в управление выбранной общим собранием собственников управляющей компании. Информация на сайте ГИС ЖКХ обновляется не сразу, а в течение 2-6 недель. Обязательно общайтесь с госжилинспекцией, чтобы этот процесс не пустили на самотёк. Очень много ситуаций в стране, когда дом обслуживает одна организация, а дом числиться до сих пор за другой. Подобной ситуации следует обращаться с жалобами в прокуратуру и ГЖИ.
Запишитесь на консультацию к юристу по ЖКХ по телефону +7 (495) 767-34-00. Прием ведется по предварительной записи.
